En bref
- Le Bordeaux Atelier Urbain (BAU) est un atelier de dialogue qui réunit promoteurs, bailleurs, architectes, maîtres d’œuvre, paysagistes et institutions.
- J’y suis intervenu comme avocat en droit de l’urbanisme, aux côtés de l’Union pour le Logement en Gironde (ULG).
- Le thème central : l’urbanisme négocié, c’est-à-dire construire un projet en discutant tôt avec tous les acteurs.
- L’objectif : une ville habitable, désirable et durable.
- Le dialogue ne remplace pas la loi. Il aide à bâtir des projets plus solides, donc moins fragiles juridiquement.
Un premier atelier pour parler de la ville de demain
À Bordeaux, la ville change vite. De nouveaux logements sortent de terre. Des quartiers se transforment. Les habitants, les élus et les professionnels n’ont pas toujours les mêmes attentes.
Ce jour-là, ceux qui façonnent notre territoire étaient réunis autour de la même table :
- les promoteurs, qui montent et financent les opérations ;
- les bailleurs, qui gèrent et louent les logements ;
- les architectes et les maîtres d’œuvre, qui dessinent et suivent les chantiers ;
- les paysagistes, qui pensent les espaces verts et la place de la nature ;
- les représentants des institutions, qui fixent et appliquent les règles.
Cette rencontre repose sur une idée simple : on construit mieux une ville quand on en parle ensemble, avant que les projets ne soient figés.
Qu’est-ce que l’urbanisme négocié ?
Les échanges du BAU ont surtout porté sur l’urbanisme négocié. Cette expression peut sembler compliquée. Elle ne l’est pas.
En urbanisme, il existe des règles écrites : le plan local d’urbanisme (PLU), le Code de l’urbanisme, les règles de hauteur, de stationnement, d’environnement. On les appelle l’urbanisme « réglementaire ».
Mais un projet ne se résume pas à une règle. Il faut souvent trouver des équilibres : combien de logements, quelle hauteur, quelle part de logements sociaux, quels espaces verts, quels équipements publics. Quand porteur de projet et collectivité en discutent ensemble, tôt et franchement, on parle d’urbanisme négocié.
L’idée n’est pas de contourner la règle. C’est de construire un projet adapté à son quartier, dans le cadre fixé par la loi.
Pourquoi faut-il négocier ? Quatre contraintes à concilier
La grande question posée pendant l’atelier était la suivante : comment concilier des contraintes très différentes, sans perdre de vue les exigences fondamentales de nos territoires ?
On peut les résumer en quatre familles.
1. Les contraintes économiques
Construire coûte cher. Le prix des terrains, des matériaux et des financements pèse sur chaque opération. Si un projet n’est pas équilibré, il ne se fait pas, et les logements attendus n’arrivent jamais.
2. Les contraintes démographiques
Bordeaux et sa métropole attirent de nouveaux habitants. Il faut loger des étudiants, des familles, des seniors, des personnes aux revenus modestes. Chaque public a des besoins différents.
3. Les contraintes climatiques
Chaleur en été, inondations, pluies fortes, qualité de l’air : la ville doit s’adapter. La loi pousse aussi à moins consommer de terres naturelles. Les projets doivent donc être plus sobres et plus économes en énergie.
4. Les contraintes sociétales
Les habitants veulent des quartiers agréables, des commerces, des transports, de la nature, des écoles. Ils veulent aussi être entendus. Un projet accepté par ses voisins a plus de chances d’aboutir.
Faire tenir ensemble ces quatre contraintes est difficile. Mais c’est là que naissent de nouvelles opportunités : une opération mieux pensée, mieux acceptée et plus durable.
Les outils de l’urbanisme négocié : un aperçu
L’urbanisme négocié n’est pas un flou artistique. Il s’appuie sur des outils bien réels. Voici les principaux, présentés simplement.
| Outil | À quoi il sert | Qui discute ? |
|---|---|---|
| Échanges en amont avec la collectivité | Présenter l’idée du projet avant le dépôt du permis, et recueillir les attentes de la commune ou de la métropole | Porteur de projet, services de la collectivité |
| Concertation préalable | Informer et écouter les habitants avant de décider. Elle est obligatoire pour certains projets | Habitants, collectivité, porteur de projet |
| Orientations d’aménagement et de programmation (OAP) | Fixer, dans le PLU, des principes pour un secteur : accès, espaces verts, type de logements | Collectivité, avec des échanges possibles avec les professionnels |
| Zone d’aménagement concerté (ZAC) | Aménager un quartier entier, avec un cadre défini pour tous les acteurs | Collectivité, aménageur, constructeurs |
| Projet urbain partenarial (PUP) | Convention par laquelle un porteur de projet participe au financement d’équipements publics rendus nécessaires par son opération | Collectivité, propriétaires, aménageurs, constructeurs |
| Chartes et engagements de qualité | Fixer des objectifs communs : qualité des logements, performance environnementale | Collectivité, promoteurs, bailleurs |
Ce tableau donne des repères généraux. Chaque projet a ses particularités, et l’outil adapté dépend toujours du terrain, du secteur et du programme.
Le rôle de l’avocat en droit de l’urbanisme
On pourrait croire que l’avocat n’intervient qu’en cas de conflit. En réalité, il peut aider bien avant le tribunal.
Dans une démarche d’urbanisme négocié, l’avocat en droit de l’urbanisme peut notamment :
- vérifier la faisabilité juridique d’un projet avant qu’il ne soit trop avancé ;
- analyser les règles applicables : PLU, servitudes, règles environnementales ;
- sécuriser les accords passés avec la collectivité, par exemple une convention ;
- repérer les points fragiles d’un dossier qui pourraient donner lieu à un recours ;
- expliquer les règles aux autres acteurs, avec des mots clairs.
C’est ce que nous appelons une approche juridique pragmatique. Elle ne cherche pas à bloquer. Elle cherche à rendre possible un projet, en le rendant solide.
Si vous préparez une opération, vous pouvez lire notre article sur comment sécuriser un permis de construire avant le lancement d’une opération immobilière.
Les limites : tout ne se négocie pas
Il faut être très clair sur un point. Négocier ne veut pas dire faire ce que l’on veut.
- Un permis de construire ne s’achète pas. La décision d’accorder ou de refuser un permis doit respecter les règles d’urbanisme.
- L’administration ne peut pas exiger n’importe quelle contribution financière. Seules celles prévues par la loi sont possibles.
- Les règles d’ordre public s’imposent à tous, par exemple celles qui protègent l’environnement ou la sécurité.
- Un accord passé entre deux parties ne prive pas les tiers de leurs droits. Un voisin ou une association peut encore contester un permis devant le tribunal administratif.
Ce dernier point est important. Un recours de tiers peut en principe être exercé pendant deux mois à compter de l’affichage du permis sur le terrain. C’est pourquoi un projet bien discuté en amont avec ses voisins est souvent moins exposé. Pour en savoir plus, voir notre article : mon voisin a obtenu un permis de construire, puis-je le contester ?